Een omgevingsvergunning, door veel mensen ook wel bouwvergunning genoemd, heb je vaak nodig wanneer je iets gaat bouwen of slopen. Voordat je gaat beginnen wil je natuurlijk goed op de hoogte zijn van wat er allemaal komt kijken bij een omgevingsvergunning, daarom hebben we dat even voor je op een rijtje gezet.
-
- Wat is een omgevingsvergunning?
- Wanneer heb je een omgevingsvergunning nodig?
- Wat heb ik nodig voor de vergunningaanvraag?
- Hoe werkt de aanvraag van een omgevingsvergunning?
- Zijn er kosten verbonden aan het aanvragen van een omgevingsvergunning?
- Hoe lang duurt de aanvraag van een vergunning?
- Wat als er twijfels zijn of mijn plannen haalbaar zijn?
- Wat als mijn omgevingsvergunning wordt afgewezen?
- Ik heb al gebouwd zonder omgevingsvergunning, wat nu?
- Kan ik ook bezwaar maken tegen de omgevingsvergunning van de buren?
Wat is een omgevingsvergunning?
De letterlijke vertaling van een omgevingsvergunning is: een vergunning voor het bouwen van een bouwwerk en/of een vergunning voor bedrijfsactiviteiten die mogelijke hinder voor mens en milieu zullen veroorzaken.
Wanneer heb je een omgevingsvergunning nodig?
Je hebt een omgevingsvergunning nodig wanneer je gaat bouwen of slopen en deze werkzaamheden niet vergunningsvrij zijn. Voor het bouwen van een nieuw huis heb je altijd een omgevingsvergunning nodig, maar bij een verbouwing niet. Zo zijn er bepaalde verbouwingen aan je woning die vergunningsvrij plaats kunnen vinden. In dit geval heb je dus geen omgevingsvergunning nodig. Je hebt echter wel de plicht om dit te melden bij de gemeente. Dat wil zeggen dat je wel aan de gemeente door moet geven wat je gaat doen. Dit kun je gemakkelijk doen via het omgevingsloket online.
Hoe weet ik of ik vergunningsplichtig ben?
Je kunt er op verschillende manieren achter komen of je verbouwing wel of niet vergunningsplichtig is. Als je een beetje handig bent kun je dit zelf doen aan de hand van onze Quickscan. Als je je niet geroepen voelt om dit zelf te checken, kun je dit ook overlaten aan iemand anders. Je kunt bijvoorbeeld een gratis adviesgesprek inplannen met onze Architect Nick. Tijdens het telefoongesprek zoekt hij direct uit of je verbouwing vergunningsvrij is of niet. De laatste optie is de vergunningcheck via het omgevingsloket online. Hierin geef je informatie aan omtrent ligging en grootte, inhouds- en oppervlaktematen, gebruiksfuncties en dergelijke. Zorg er dus voor dat je deze informatie bij de hand hebt.
Voor een vergunningcheck in Amsterdam is het enorm makkelijk. Zei hebben namelijk een eigen online vergunningcheck. Ook Rotterdam heeft een eigen pagina die je helpt bij het checken.
Wat heb ik nodig voor de vergunningaanvraag?
Om een omgevingsvergunning te verkrijgen dien je een aantal dingen aan te leveren, zoals bouwtekeningen, constructieberekeningen, bouwbesluit berekeningen en foto’s.
Bouwtekeningen
Om aan te kunnen tonen dat je plannen passen binnen het bestemmingsplan en voldoen aan het bouwbesluit, heb je bouwtekeningen nodig. In het bestemmingsplan gaat het bijvoorbeeld over de maximale bouwhoogte of het maximale oppervlakte. In het bouwbesluit staan alle zaken omtrent veiligheid, bruikbaarheid, gezondheid, energiezuinigheid en milieu.
Bij een verbouwing dien je naast de nieuwe toestand ook tekeningen aan te leveren van de bestaande toestand.
Onderdeel van de bouwtekeningen zijn:
- Situatietekening 1:500 of 1:100
- Plattegrond(en) 1:50 of 1:100
- Gevelaanzichten 1:50 of 1:100
- Doorsnede(n) 1:50 of 1:100
- Detailtekening(en) 1:2, 1:5 of 1:10
Constructieberekeningen
Om aan te kunnen tonen dat je plannen veilig zijn dien je ook constructieberekeningen aan te leveren. Deze berekening zegt iets over de dragende delen van je woning. Ga je niets veranderen aan de dragende delen van je woning, dan hoef je geen constructieberekening aan te leveren. Onderstaand kun je zien welke onderdelen de gemeente wil zien in een constructieberekening.Weet je niet goed of je verbouwing een constructieve ingreep bevat, plan dan een gratis adviesgesprek in.
- Constructie van het dak (betonnen dak, stalen dak of houten balklaag)
- Constructie van de wanden
- Stalen of betonnen liggers/kolommen
- Lateien en geveldragers
- Consoles
- Fundering en kelderconstructie
- Palenplan
Bouwbesluit berekeningen
Met deze berekeningen toon je aan dat je plannen aan de eisen van het bouwbesluit voldoen. Onderstaand kun je zien welke berekeningen er binnen het bouwbesluit vallen. De EPC en MPG berekening zijn alleen bij nieuwbouw woningen verplicht, niet bij verbouwingen.
- EPC berekening – Gaat over de energiezuinigheid van het gebouw
- MPG berekening – Geeft de mate van milieubelasting van het gebouw aan
- Ventilatieberekening – Geeft aan of het gebouw voldoet aan de ventilatie eisen
- Daglichtberekening – Toont aan of een ruimte genoeg daglicht krijgt
- Akoestische berekening – Voldoet de akoestiek van het gebouw aan de eisen
- Oppervlaktetoets – Toont aan of de totale oppervlakte van het gebouw voldoet aan het bouwbesluit
Foto’s
Naast bovenstaande berekeningen moeten er ook foto’s aangeleverd worden die de huidige situatie goed aangeven.
Bouwkosten
Als je een aanvraag doet voor een omgevingsvergunning, wordt er ook altijd gevraagd naar de geschatte projectkosten. Hier dient een realistisch bedrag ingevuld te worden, aangezien de gemeente de legeskosten berekend op basis van de bouwkosten. Vul je dus veel lagere kosten in dan in werkelijkheid, om minder legeskosten te betalen, dan kun je er van uitgaan dat de gemeente een keer aan de bel trekt. Ze hebben namelijk al enorm veel aanvragen voorbij zien komen en hebben een goed beeld van wat een project ongeveer zou kosten.
Weet je niet zo goed hoe je je bouwkosten kunt berekenen, neem dan contact op met een aannemer of een adviseur. Deze kunnen je hier namelijk wel bij helpen. Let er wel op, een aannemer schat deze kosten op basis van de plannen die je hebt. Heb je al een ontwerp of bouwtekeningen, dan zal hij een veel nauwkeurigere schatting kunnen maken.
Hoe werkt de aanvraag van een omgevingsvergunning?
Omgevingsloket
De aanvraag van een omgevingsvergunning kun je doen via het omgevingsloket.
Zelf indienen of machtigen
De eerste keuze die je moet maken is of je de vergunning zelf indient of niet. Je kunt namelijk ook iemand anders machtigen om voor jou de vergunning aan te vragen. Vaak zie je dat de bouwkundige bureaus of architectenbureaus die voor jou de bouwtekeningen en/of constructieberekeningen maken, ook de vergunning voor je in kunnen dienen. Dan hoef je daar zelf niet naar om te kijken, wel zo makkelijk natuurlijk. Voor het proces is dit wel aan te raden, aangezien er dan geen tussenpersoon is. Hierdoor ontstaat er geen verwarring in communicatie en kunnen aanvullingen vanuit de gemeente sneller opgepakt worden. Het bureau heeft alleen je BSN nummer nodig om de omgevingsvergunning voor je aan te kunnen vragen.
Inloggen en indienen
Indien je de vergunning zelf indient, is de volgende stap inloggen met DigID. Hierna kun je alle gevraagde gegevens invullen. Er staat ook aangegeven welke documenten er bijgevoegd moeten worden, zoals de bouwtekeningen, constructieberekeningen en de bouwbesluit berekeningen. Nadat de aanvraag voor je bouwvergunning ingediend is, krijg je het van de gemeente altijd te horen als er nog dingen ontbreken. Ze laten ook weten binnen welke termijn de ontbrekende informatie aangeleverd moet worden.
Proces versnellen
Je kunt je omgevingsvergunning ook aanvragen zonder tekeningen om het proces te versnellen. Je levert de bouwtekeningen, constructieberekeningen en bouwbesluit berekeningen dan later aan. Voor de aanvraag daadwerkelijk in behandeling genomen wordt, doet de gemeente namelijk eerst een ontvankelijkheidstoets. De gemeente kijkt in dit geval of alle stukken aanwezig zijn. Door de vergunningsaanvraag in te dienen voordat je de bouwtekeningen en dergelijke klaar hebt, kun je de tijd winnen die de gemeente nodig heeft om te bepalen of alle stukken aanwezig zijn. Hoe lang dit precies is, is per aanvraag en gemeente verschillend. Soms wordt dit al na één dag gedaan, maar soms duurt het ook 1, 2 of zelfs 3 weken.
Zijn er kosten verbonden aan het aanvragen van een omgevingsvergunning?
Ja, aan het aanvragen van een omgevingsvergunning zijn kosten verbonden. Bij de gemeente moet je namelijk legeskosten betalen voor het aanvragen van een omgevingsvergunning. Daarnaast zul je bij een bouwkundig bureau of een architect bouwtekeningen moeten laten maken en bij een constructiebureau zul je de constructieberekeningen moeten laten maken.
Legeskosten
Dit zijn kosten die de gemeente rekent voor het behandelen van je aanvraag en zijn gebaseerd op de geschatte bouwkosten die je doorgeeft bij het indienen van de vergunningsaanvraag. Hoe hoog deze legeskosten zijn is per gemeente verschillend. Iedere gemeente is namelijk vrij om zelf de hoogte van de leges te bepalen. Via deze tool kun je eenvoudig berekenen hoeveel je ongeveer kwijt gaat zijn aan legeskosten.
Bouwtekeningen en constructieberekeningen
Naast de legeskosten heb je ook bouwkundige tekeningen nodig om een vergunningaanvraag te doen. Dit is vaak de grootste kostenpost bij het aanvragen van een vergunning. Echter zijn ze niet alleen om een vergunningaanvraag mee te doen. Voor het bouwen zelf zijn deze tekeningen natuurlijk ook benodigd en bij het opvragen van offertes bij aannemers zijn de tekeningen eveneens heel fijn om te hebben.
Wat een bouwtekening en constructieberekening kost is afhankelijk van heel veel factoren. De prijzen zijn bij ieder bureau verschillend, maar ook de kwaliteit van de tekeningen zijn bij ieder bureau verschillend. Let er daarom altijd goed op wat er wel en niet inbegrepen is bij de tekeningen. Ook zit er natuurlijk een verschil in of je een muurtje door gaat breken of dat je een verbouwing gaat doen met een aanbouw, opbouw en dakkapellen. Wil je een goed beeld van wat je kwijt bent aan deze tekeningen, dan kun je het beste een offerte opvragen, deze heb je al binnen 5 minuten in je mailbox.
Hoe lang duurt de aanvraag van een vergunning?
Standaard heeft iedere gemeente na het indienen van je vergunningaanvraag 8 weken de tijd om tot een beschikking te komen. Mocht het zo zijn dat de gemeente het nalaat om binnen dit termijn tot een beschikking te komen, wat wel hoogst onwaarschijnlijk is, dan wordt je vergunning automatisch verleend.
De gemeente heeft wel een eenmalige optie om de vergunningaanvraag te verlengen met 6 weken, maar hier krijg je uiteraard melding van wanneer ze hier gebruik van maken. In de meeste gevallen maakt de gemeente geen gebruik van deze optie. Wanneer je een project hebt waar de welstand een beetje moeilijk over doet, of bij een monumentaal pand of beschermd stadsgezicht, kan het wel eens voor komen dat ze gebruik maken van de verlenging van 6 weken.
Kan dat niet sneller?
Dat de gemeente er 8 weken over mag doen, wil niet zeggen dat ze die ook nodig hebben. Soms heb je je beschikking al eerder binnen. Maar dit is natuurlijk sterk afhankelijk van de ambtenaar die je vergunningaanvraag behandeld, de grootte en complexiteit van je project en de drukte bij de gemeente. In de gemeente Rotterdam hebben we het al een keer meegemaakt dat we een vergunning voor een muurdoorbraak binnen een dag verleend hadden. Hier kun je echter geen garanties aan verlenen. Maar is er dan niet een manier wanneer je wel zekerheid hebt dat je vergunning sneller verleend wordt. Die is er zeker, maar niet voor grotere projecten.
Flitsvergunning
Voor kleinere, veel voorkomende projecten hebben bepaalde gemeenten namelijk al de flitsvergunning. De flitsvergunning kan al binnen een dag verleend worden. Nog niet alle gemeenten bieden flitsvergunningen aan. Check dus even bij je gemeente of ze een flitsvergunning aanbieden en wanneer je in aanmerking komt voor de flitsvergunning.
Wat als er twijfels zijn of mijn plannen haalbaar zijn?
Je hebt bepaalde ideeën, maar je weet niet of deze haalbaar zijn voor een vergunning. Ook de architect geeft aan dat er bepaalde risico’s zijn. In dit geval zal hij adviseren om eerst een conceptaanvraag voor je omgevingsvergunning in te dienen bij de gemeente. Aan de hand van een voorlopig ontwerp toetst de gemeente of je project haalbaar is voor een vergunning. Een conceptaanvraag is niet zo uitgebreid als het aanvragen van een omgevingsvergunning. De gemeente toetst je plannen alleen aan aan de welstandseisen en het bestemmingsplan. Een positief advies uit je conceptaanvraag geeft vrijwel de zekerheid dat je plannen vergund gaan worden.
Minder risico
Voor een conceptaanvraag betaal je minder legeskosten dan bij een volledige vergunningaanvraag en heb je geen bouwtekeningen en constructieberekeningen nodig. Mocht je plannen dus niet haalbaar zijn, dan hoef je dus geen kosten te maken aan bouwtekeningen en constructieberekeningen. Hierdoor loop je financieel minder risico.
Bekijk deze video over de haalbaarheid van je plannen
Bepaal de risico’s en kansen van je verbouwing
Wil je weten hoe je de risico’s en kansen van je verbouwing inschat bekijk dan deze video van ArchitectDirect.nl
Wat als mijn omgevingsvergunning wordt afgewezen?
Je hoopt het natuurlijk niet, maar het zou kunnen dat je omgevingsvergunning niet verleend wordt door de gemeente. Je plan wordt niet alleen op technische eisen getoetst, maar ook op welstandseisen, bouwbesluit en het bestemmingsplan.
Zoals hierboven gezegd, als er twijfels zijn kun je altijd beter eerst een conceptaanvraag indienen. Doe je dat niet, dan loop je het risico dat je vergunning afgekeurd worden. De meest gebruikelijke redenen waarom een omgevingsvergunning wordt afgewezen zijn dat de plannen niet binnen het bestemmingsplan passen, de welstand niet akkoord gaat of dat stukken niet tijdig worden aangeleverd.
Bezwaarschrift
Wanneer je vergunning afgekeurd wordt, krijg je van de gemeente ook een motivatie waarom je vergunning is afgewezen. Je kunt daarna een bezwaarschrift indienen tegen het besluit als je het er niet mee eens bent. Je gemeente zal je bezwaar daarna toetsen aan het besluit. Wordt ook je beroep afgewezen, dan kun je nog een stapje verder en een beroep instellen bij de rechtbank of daarna zelfs nog een hoger beroep bij de Raad van State. Vaak komt het echter niet zo ver.
Ik heb al gebouwd zonder vergunning, wat nu?
Tja, je hebt een verbouwing die er al staat waar je eigenlijk een omgevingsvergunning voor nodig hebt. Wat doen je dan? Dit kan verschillende redenen hebben. Bijvoorbeeld omdat je aannemer snel kon beginnen en je niet wilde wachten, of omdat je niet wist dat je een omgevingsvergunning nodig had.
Groot risico
Het risico hiervan is dat je misschien iets gebouwd hebt wat niet aan de eisen voldoet en waar geen vergunning voor verleend wordt. In dat geval zul je aanpassingen moeten doen aan je verbouwing of in het ergste geval helemaal af moeten breken. In het meest gunstigste geval voldoet je verbouwing al aan alle eisen en wordt er een vergunning verleend en hoeft er niets aangepast te worden.
Andere risico’s van bouwen zonder vergunning zijn:
- Kans op boetes
- De woning is slechter verkoopbaar
- Je bent niet verzekerd
- Grotere kans op schades
- Het bouwwerk moet teruggebracht worden in de originele staat
- Je krijgt een bouwstop (alleen als je nog bezig bent met bouwen uiteraard)
Kan ik ook bezwaar maken tegen een omgevingsvergunning van de buren?
Heb je er lucht van gekregen wat de plannen van de buren zijn, en ben je het daar niet mee eens, dan kun je daar tegen in beroep gaan. Althans, als de verbouwing niet vergunningsvrij is.
Vergunningsvrij
Als je buren vergunningsvrij gaan bouwen kun je niet in beroep gaan. Ze hoeven namelijk geen omgevingsvergunning aan te vragen. Ze moeten natuurlijk wel voldoen aan de voorschriften uit het bouwbesluit en het burenrecht. Dus als blijkt dat daar niet aan voldaan wordt, kun je hier wel werk van maken.
Vergunningsplichtig
Je buren hebben een verbouwing waarvoor een omgevingsvergunning benodigd is, en die is inmiddels ook al verleend. In dat geval heb je tot 6 weken na het verlenen van de vergunning de kans om bezwaar an te tekenen. De gemeente zal de vergunning dan heroverwegen aan de hand van je bezwaar. Mocht de gemeente instemmen met je bezwaar, dan wordt de omgevingsvergunning ingetrokken en mogen de buren de bouwplannen niet doorzetten. Vaak laten de buren het daar niet bij zitten en zullen ook in beroep gaan tegen het intrekken van de vergunning.
Wanneer heeft het zin om bezwaar te maken?
Een omgevingsvergunning wordt getoetst op het bestemmingsplan, de bouwverordening, de welstand en het bouwbesluit. Als de plannen voldoen aan alle gestelde eisen, moet de gemeente de vergunning verlenen. Je bezwaar heeft dus geen kans als het argument is dat je overlast ervaart van hetgeen wat gebouwd gaat worden. Je zult dus argumenten moeten hebben waarom de bouwplannen in strijd zijn met bovenstaande onderdelen.
