Je bent een gelukkige bezitter van een woning in Breda. Maar langzamerhand veranderd je situatie en heb je wat andere wensen aan je woning, misschien meer ruimte, een extra slaapkamer, noem maar op. Dan kun je er voor kiezen om te verhuizen naar een grotere woning. Maar over het algemeen ben je wel tevreden over je huis, de tuin en de gezellige buurt. In dat geval kun je eens kijken naar de mogelijkheden om te gaan verbouwen. Er zijn tal van mogelijkheden om extra ruimte te creëren in je huis, zoals een uitbouw, een opbouw of dakkapellen. Wil je weten hoe verbouwen in Breda werkt, lees dan dit artikel eens goed door.
- De mogelijkheden voor verbouwen in Breda
- Heb ik een vergunning nodig?
- Wat heb ik nodig voor een vergunningaanvraag?
- Breda, thuisbasis van Architect Direct
- Hoe vraag ik een vergunning aan in Breda?
- Hoe lang duurt een vergunningaanvraag in Breda?
- Met welke regels moet ik rekening houden in Breda?
- Zo vindt je een betrouwbare aannemer voor verbouwen in Breda
1. De mogelijkheden voor verbouwen in Breda
Als je extra vierkante meters wil in je woning, zijn daar verschillende mogelijkheden voor. Hieronder leg ik uit wat de mogelijkheden zijn, en wat de voor of nadelen zijn.
Aan- of Uitbouw
Dit is de meest voorkomende verbouwing in Nederland. Met een aan of uitbouw creëer je extra vierkante meters op de begane vloer. Vaak zie je dat de achtergevel verlengd wordt zodat er meer ruimte ontstaat voor de keuken en eetkamer. Een aan of uitbouw gaat vaak gepaard met een interne verbouwing. Bijvoorbeeld het verwijderen van een draagmuur, zodat er een grotere, open ruimte gecreëerd wordt. In plaats van de draagmuur wordt er dan een stalen ligger gebruikt. Een aan of uitbouw geeft dus veer voordelen. Een nadeel van een aan of uitbouw is dat je ruimte van de tuin inlevert.
Opbouw
Het komt wel eens voor dat je geen aan- of uitbouw kunt maken, omdat de vorige bewoners dat al gedaan hadden en je geen extra meters meer mag aanbouwen volgende de regelgeving. Dan kun je overwegen om een opbouw te plaatsen. Dit is een extra verdieping op een bestaande bouw met een plat dak. Bijvoorbeeld op je garage of op je aan- of uitbouw. Door deze optie verlies je niet meer tuin en je kunt hierdoor veel extra vierkante meters creëren.
Dakkapellen
Een optie waarvoor ook veelvuldig gekozen wordt zijn dakkapellen. Qua investering is dit goedkoper dan een uitbouw of een opbouw, en je kunt hierdoor ook extra vierkante meters creëren. Door bijvoorbeeld dakkapellen te plaatsen op zolder, krijg je ineens veel meer efficiënte vierkante meters die je kunt gebruiken. Dakkapellen aan de voorkant van je huis is soms wat moeilijker, omdat je daar een vergunning voor nodig hebt en de welstand zich hier in kan mengen, om het straatbeeld in stand te houden. Aan de voorkant ben je dus veel beperkter met het plaatsen van dakkapellen.
Dakterras
Heb je een appartement met een kleine tuin, of zelfs helemaal geen tuin, dan kun je met een dakterras toch een plekje creëren waar je lekker naar buiten kunt. Dit is natuurlijk niet bij alle appartementen of huizen mogelijk, maar mocht je een mogelijkheid zien, dan is dit het onderzoeken waard. Een ding waar altijd rekening mee gehouden moet worden is de privacy van de buren. Je dakterras moet daarom altijd 2 meter uit de erfgrens blijven. Ook moet je naast een omgevingsvergunning toestemming hebben van de VVE (als je in een appartement woont).
2. Heb ik een omgevingsvergunning nodig?
Je gaat verbouwen in Breda. Het liefst wil je dit natuurlijk zonder omgevingsvergunning verbouwen. Dat scheelt namelijk veel tijd, en geld. Sommige verbouwingen kun je vergunningsvrij bouwen. Hieronder kun je zien hoe het zit. Woon je in een beschermd dorps- of stadsgezicht, dan is je verbouwing altijd vergunningsplichtig.
Aan- of Uitbouw
Een aan- of uitbouw kun je op je achtererf vergunningsvrij bouwen als je voldoet aan bepaalde eisen. Het achtererf begint wettelijk gezien op 1 meter van de voorkant van je huis, dus ook aan de zijkant.
- Het bouwwerk moet voldoen aan de NEN-EN 1990 norm. Dit is een gestelde norm om de veiligheid van je aanbouw te waarborgen en gaat over de constructie van je aanbouw.
- De aanbouw mag niet hoger dan 30 cm boven de hoogte van de 1e bouwlaag komen.
- Aanbouw mag niet hoger zijn dan 5 meter
- Aanbouw mag niet dieper zijn dan 4 meter
- Je mag maar een bepaald percentage van je achtererf bebouwen.
Opbouw
Bij een opbouw kunnen we heel kort zijn, daar heb je namelijk altijd een vergunning voor nodig, ook in Breda.
Dakkapellen
Aan de achterkant van je woning heb je de mogelijkheid om vergunningsvrij dakkapellen te plaatsen. Aan de voorkant heb je altijd een omgevingsvergunning nodig. Daar is overigens een uitzondering op. Er bestaan namelijk ook welstandvrije gebieden, daar hoef je geen vergunning aan te vragen als het past binnen het bestemmingsplan, ook niet aan de voorzijde van je woning. Natuurlijk zijn er ook weer eisen gesteld aan het vergunningsvrij plaatsen van dakkapellen.
- Dakkapel moet een plat dak hebben
- Gemeten vanaf de voet van het dakkapel mag deze niet hoger dan 1,75m zijn
- Onderzijde moet meer dan 0,5m en minder dan 1m boven uit de dakvoet geplaatst worden.
- De bovenzijde moet meer dan 0,5m onder de daknok geplaatst worden.
- De zijkanten moeten meer dan 0,5m van de zijkant van het dakvlak geplaatst worden.
Dakterras
Net als bij een opbouw is het niet mogelijk om een dakterras vergunningsvrij te bouwen.
3. Wat heb ik nodig voor een vergunningaanvraag in Breda?
Als je gaat verbouwen in Breda en je verbouwing niet vergunningsvrij is, dien je een vergunningsaanvraag te doen bij de Gemeente Breda. Dat geldt overigens in alle gemeenten. Je moet dan stukken aanleveren waarop ze je aanvraag kunnen beoordelen. Hiervoor heb je bouwtekeningen en constructieberekeningen nodig. Je plannen dienen te passen binnen de eisen die gesteld zijn in het bestemmingsplan en moeten voldoen aan de huidige eisen voor brandveiligheid, energieprestatie en constructie. Bij een vergunningaanvraag dien je zowel bouwtekeningen van de bestaande situatie, als de nieuwe situatie aan te leveren. Ook dien je nog een schatting van de totale bouwkosten door te geven. Aan de hand van deze kosten worden de legeskosten bepaald.
Bouwtekeningen (schaal 1:100 of 1:50)
- Plattegronden
- Doorsneden
- Gevelaanzichten
- Bouwbesluit berekeningen
- Situatietekening (1:500 of 1:1000)
Constructieberekeningen
- Constructieberekeningen
4. Breda, thuisbasis van ArchitectDirect
Ga je verbouwen in Breda, denk dan zeker eens aan ArchitectDirect. ArchitectDirect is een architectenbureau voor particulieren door heel Nederland. Breda is voor ArchitectDirect echter net wat specialer dan andere steden. Het kantoor van ArchitectDirect is namelijk gevestigd in het prachtige voormalige rechtsgebouw aan de Nassausingel in Breda, en ook eigenaar Nick woont al vele jaren met veel plezier in breda.
Omdat ArchitectDirect in Breda gehuisvest is, kunnen we in Breda net even dat extra stukje dienstverlening bieden bij je verbouwing. We kennen de stad op ons duimpje en hebben korte lijnen met de ambtenaren in Breda. Maar het fijnste is natuurlijk dat mensen gewoon even binnen kunnen komen lopen voor een kopje koffie en advies. Heb je dus advies nodig, plan dan een gratis adviesgesprek in of kom gerust eens een kijkje nemen in ons prachtige kantoorpand. Dan kunnen we samen je verbouwing eens bespreken.
5. Hoe vraag ik een omgevingsvergunning aan in Breda?
Om een omgevingsvergunning aan te vragen heb je dus bouwtekeningen en een constructieberekening nodig. Eenmaal in het bezit van deze tekeningen ben je klaar om de omgevingsvergunning aan te vragen. In veel gevallen hoef je dit niet zelf te doen, aangezien de meeste architecten en constructeurs dit voor je kunnen doen.
Het voordeel hiervan is dat zij hier veel ervaring mee hebben en het contact met de gemeente kunnen onderhouden. Je bent dan zelf geen tussenpersoon, en eventuele aanvullingen vanuit de gemeenten kunnen direct opgepakt worden door de architect of constructeur. Al met al adviseren we je om het te laten doen, omdat de meeste mensen hier niet helemaal in thuis zijn. Maar.. Je kunt het ook gewoon zelf doen. Een vergunningsaanvraag gaat in heel Nederland hetzelfde, ongeacht in welke gemeente je woont.
Aanvraag via het Omgevingsloket
Wil je een vergunning voor verbouwen in Breda, dan dien je de vergunningaanvraag te doen via het omgevingsloket. Alle aanvragen voor een omgevingsvergunning gaan via het landelijke omgevingsloket. Hier kies je voor de particulier om je vergunningsaanvraag te starten.
Daarna kom je op de homepagina van het omgevingsloket. Ga naar Aanvraag/melding en klik op de button.
Vervolgens dien je in te loggen met DigID en kun je beginnen met je aanvraag.
Als je alle stappen doorlopen hebt, kun je klikken op “Aanvraag indienen” en start de procedure.
6. Hoe lang duurt de vergunningaanvraag in Breda?
Zodra je vergunning is ingediend voor je verbouwing in Breda, is het wachten op de beschikking. De beschikking wil zeggen, de uitspraak van de gemeente of je vergunning wel of niet is goedgekeurd. De gemeente heeft wettelijk 8 weken om een beschikking te doen. In deze periode zul je van de gemeente Breda dus horen of je aanvraag is goedgekeurd. Het kan voorkomen dat de gemeente gedurende de aanvraag vraagt om aanvullende documenten, of aanpassingen. De tijd gaat dan pas weer lopen als de gevraagde documenten zijn aangeleverd bij de gemeente. De procedure voor een vergunningaanvraag is in heel Nederland hetzelfde, evenals het termijn van 8 weken.
De gemeente heeft nog de mogelijkheid om de periode van 8 weken te verlengen met 6 weken. Dit dienen ze uiteraard wel binnen de eerste 8 weken te laten weten als ze daar gebruik van gaan maken. Bij de meeste projecten zal de gemeente hier geen gebruik van maken.
In sommige gemeenten is er ook de mogelijkheid om een flitsvergunning aan te vragen. Voor kleine aanpassingen als kozijnen vervangen, of dakkapellen is er dan een versnelde procedure mogelijk. Breda biedt deze mogelijkheid tot dusver nog niet.
7. Met welke regels moet ik rekening houden in Breda?
Als je gaat verbouwen, moet je wel voldoen aan bepaalde eisen. De belangrijkste eisen staan vastgelegd in het bestemmingsplan. De gemeente heeft in het bestemmingsplan alle informatie gebundeld over bouwwerken in een regio. Zo is er vastgelegd of er op een plek woningen of winkels zijn toegestaan. Ook infrastructuur is opgenomen in het bestemmingsplan. Het gaat echter niet alleen om het gebruik van de grond. Er staat ook informatie in over de maximale afmetingen van de gebouwen.
Bestemmingsplan inzien in Breda
Je kunt het bestemmingsplan op twee manieren inzien. Je kunt naar de gemeente gaan en het bestemmingsplan daar inzien, of je kunt het online bekijken via ruimtelijkeplannen.nl. Hier kun je je adres invullen, waarna je direct het bestemmingsplan voor jou adres kunt bekijken.
Monumenten
Breda is een stad waar nog veel authentieke panden bewaard zijn gebleven. Hierdoor kent Breda ook veel gebouwen waar een monumentenstatus op zit. In dit geval worden je plannen voor een verbouwing aan strengere eisen getoetst. De cultuurhistorische waarde van het pand moet namelijk bewaard blijven. Op www.monumentenregister.nl kun je checken of jouw woning een rijksmonument is. Wil je weten of je woning in een beschermd- dorps of stadsgezicht licht, dan kun je dat checken op www.cultureelerfgoed.nl.
Op onderstaande kaart kun je zien wat er allemaal bescherm gebied is in Breda.
Welstand
De welstandscommissie ziet er op toe dat gebouwen veilig zijn en passen binnen de omgeving. De welstand heeft een adviserende rol aan het college van burgemeesters en wethouders. Over het algemeen wordt dit advies nooit in de wind geslagen. Ook als je plannen dus voldoen aan het bestemmingsplan, kan de welstandscommissie nog bepaalde eisen stellen, of je plannen zelfs helemaal de prullenbak ingooien.
8. Zo vindt je een betrouwbare aannemer voor verbouwen in Breda
Als je plannen eenmaal op papier staan kun je al bij aannemers gaan informeren en offertes opvragen. Doe dit altijd op tijd, want wie haast heeft betaald altijd de hoofdprijs. De aannemer is een belangrijke schakel in je verbouw proces. Hij is namelijk degene die je het vertrouwen geeft om je verbouwing tot een succes te maken. Wanneer een bekende van je al eens verbouwd heeft en goede ervaringen gehad heeft met een aannemer, is natuurlijk het fijnste. Dit is een betrouwbare referentie waar je meestal wel van uit kan gaan. Maar soms heb je geen aannemers die je aangeraden worden, dan zul je zelf moeten gaan zoeken. Hieronder hebben we een aantal tips voor je op een rijtje gezet die je kunt gebruiken bij het vinden van een betrouwbare aannemer.
Controleer de achtergrond van de aannemer
Online kun je veel vinden, dus vaak ook over een aannemer die je op het oog hebt. Kun je helemaal niets vinden, dan kun je je al afvragen hoe betrouwbaar deze is. Het hoeft natuurlijk niets te zeggen, maar dat is het hem juist, het zegt jou niets. Kijk bijvoorbeeld naar het soort projecten dat hij gedaan heeft. Heeft hij soortgelijke projecten gedaan als jouw verbouwing?
Is de voorman aanwezig?
Met de voorman heb je veelvuldig contact. Hij is degene die gedurende de verbouwing aanwezig zal zijn. Het is dus belangrijk dat hij ook aanwezig is bij de eerste gesprekken. Zo heb je al een goed beeld met wie je te maken hebt en of je een goed gevoel bij hem hebt.
Certificaten
Iedereen moet natuurlijk voor zichzelf bepalen hoe belangrijk certificaten zijn. Er bestaan namelijk ook pruts aannemers met een certificaat. Maar je kunt altijd checken of de aannemer over de juiste certificaten beschikt. Over het algemeen toont het aan dat hij over de juiste vaardigheden beschikt om jouw verbouwing uit te voeren.
- VCA-diploma
- Aannemersdiploma
- ISO certificatie
- Bouwgarant Keurmerk
Verzekeringen
Verzekeringen zijn een belangrijk punt dat je na moet gaan. Een aannemer die niet goed verzekerd is, kan je namelijk enorm veel problemen bezorgen. Het kan je zomaar tienduizenden euro’s schade opleveren. Dat risico wil je uiteraard niet lopen. Check daarom altijd of de aannemer beschikt over onderstaande verzekeringen.
- Car-verzekering
- Bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering
- Verzekering tegen faillissement
Referenties
Wil je er helemaal zeker van zijn dat je de juiste aannemer kiest, dan kun je eventueel referenties opvragen bij je aannemer en contact leggen met referenties. Het zou natuurlijk kunnen dat hij valse referenties opgeeft, maar in combinatie met reviews en online research kun je wel bepalen of ze betrouwbaar zijn of niet.
Meerdere offertes
Vraag altijd meerdere offertes op bij verschillende aannemers. Hier leer je namelijk enorm veel van. Over het algemeen heb je geen idee hoe prijzen liggen en of de offertes wel schappelijk zijn. Door offertes met elkaar te vergelijken krijg je een goed beeld van de prijzen in de markt. Je kunt dan vergelijken op basis van prijs, snelheid van de offerte en hoe het contact verloopt.
Online reviews
Reviews worden steeds belangrijker en is vaak het eerste wat mensen checken. Het geeft vaak ook een goed beeld van een aannemer. Zie je er een aantal negatieve reviews tussen staan, kijk dan goed hoe een aannemer hier mee om gaat. Het kan altijd voorkomen dat er iets niet helemaal lekker gegaan is, maar het gaat er om dat dat goed opgelost wordt.
Hoe werkt de aannemer
Je wilt natuurlijk ook vooraf weten hoe een aannemer te werk gaat, zodat je niet voor verassingen komt te staan. Hoe gaat hij voor jou het gewenste resultaat opleveren. Hoe ziet de planning er uit, hoeveel mensen gaan er aan je verbouwing werken en welke gegevens gebruikt hij. Een goede aannemer kan jou dit haarfijn uitleggen.
